È una delle domande più frequenti che ricevo nello studio, e la risposta onesta è una sola: dipende dal tipo di abuso. Non tutte le irregolarità hanno lo stesso peso, e confonderle è il primo errore che fa perdere tempo e denaro.
Non tutti gli “abusi” sono uguali
Nel linguaggio comune si chiama “abuso” qualsiasi cosa non risulti dai documenti. In realtà la legge distingue con precisione. Da un lato ci sono le tolleranze costruttive e le difformità formali: piccoli scostamenti di superficie o altezza, una finestra spostata, misure che rientrano nelle percentuali previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001. Dall’altro ci sono le difformità sostanziali: un ampliamento non autorizzato, un volume in più, un cambio di destinazione d’uso mai dichiarato. E poi ci sono gli abusi non sanabili, quelli che nessuna pratica può regolarizzare.
Capire in quale categoria rientra la tua casa è ciò che cambia tutto: da un problema da poche centinaia di euro a un ostacolo che ferma la vendita.
Cosa si può sanare (e come)
Le difformità minori si regolarizzano quasi sempre con una pratica edilizia in sanatoria — una CILA o una SCIA a seconda del caso — accompagnata da un aggiornamento catastale (DOCFA) quando lo stato dei luoghi non coincide con la planimetria. Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha ampliato i margini per sanare alcune difformità formali e tolleranze che prima richiedevano iter più complessi. In questi casi la vendita si fa: basta arrivare al rogito con la posizione già sistemata.
Cosa invece blocca il rogito
Gli abusi gravi e non sanabili sono un’altra storia. Un volume realizzato in area vincolata, un manufatto in contrasto insanabile con lo strumento urbanistico, un condono chiesto negli anni ’80–’90 e mai perfezionato dal Comune: in questi casi il notaio può non poter rogitare, e l’atto rischia la nullità. Non è una questione di buona volontà: è la legge a impedirlo.
Il punto: arrivarci preparati
Il vero problema non è avere un’irregolarità — è scoprirla al momento sbagliato, con l’acquirente già convinto e il notaio in stanza. Una verifica tecnica pre-vendita ricostruisce lo stato legittimo dell’immobile confrontando i titoli edilizi con lo stato di fatto, e ti dice per tempo cosa è tolleranza, cosa è sanabile e con quale pratica, e cosa invece va affrontato prima di mettere in vendita. È esattamente ciò che facciamo con il Metodo CheckVendita™ e la Relazione Tecnica di Vendibilità.
Se stai pensando di vendere in provincia di Salerno o in Campania, il momento giusto per fare questa verifica è prima di trovare l’acquirente, non dopo.
FAQ
Posso vendere “così com’è” dichiarando l’abuso all’acquirente? In alcuni casi la legge lo consente per difformità formali, ma la banca dell’acquirente può comunque negare il mutuo. Meglio sapere prima cosa si può sistemare.
Quanto costa sanare una difformità minore? Dipende dall’intervento: spesso una frazione del danno di una vendita che salta. La verifica preliminare ti dà il quadro dei costi prima di decidere.
Un abuso rende sempre nullo l’atto? No. Solo determinati abusi sostanziali. Le difformità minori e le tolleranze non hanno questo effetto.
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