Categoria: Vendere casa

Da quando è entrato in vigore, il cosiddetto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) è diventato l’argomento di ogni conversazione tra chi vende. Attorno al provvedimento si è creata parecchia confusione, e la confusione, in materia immobiliare, costa. Proviamo a fare chiarezza.

Cosa ha effettivamente introdotto

Il Salva Casa interviene soprattutto su tre fronti: le tolleranze costruttive, alcune difformità formali e la definizione dello stato legittimo dell’immobile, con margini più ampi anche per certi cambi di destinazione d’uso. In pratica, situazioni che prima richiedevano pratiche complesse o restavano in un limbo oggi possono, in determinati casi, essere ricondotte a regolarità con iter più snelli.

Per chi vende, questo può significare sbloccare piccole irregolarità che in passato facevano saltare o rallentare il rogito.

Cosa NON è: non è un condono

Qui sta il punto più frainteso. Il Salva Casa non sana gli abusi edilizi sostanziali. Non trasforma un volume abusivo in legittimo, non cancella un ampliamento non autorizzato, non chiude da solo un condono lasciato a metà. Chi lo racconta come una sanatoria generale sta semplificando in modo pericoloso: agisce su difformità minori e su aspetti formali, non sul cuore degli abusi gravi.

Perché ogni caso è a sé

Non esiste una risposta valida per tutti. Se la tua situazione rientri o meno tra quelle agevolate dipende dai titoli edilizi effettivi, dallo stato di fatto rilevato e dall’epoca di costruzione e di modifica. Due case che sembrano identiche possono avere esiti opposti. Per questo l’unico modo serio per sapere cosa cambia concretamente per il tuo immobile è una verifica tecnica puntuale, che ricostruisce lo stato legittimo e classifica ogni difformità: tolleranza, sanabile, non sanabile. È il lavoro che facciamo con la Relazione Tecnica di Vendibilità.

Cosa fare prima di vendere

Se stai per mettere in vendita, non dare per scontato né il meglio né il peggio. Fai verificare la posizione alla luce del Salva Casa prima di trovare l’acquirente: scoprirai se il provvedimento ti aiuta davvero e quali eventuali pratiche servono. Se dalla verifica emergono abusi, il nostro articolo su vendere casa con abusi edilizi ti spiega cosa si può sanare e cosa no.

FAQ

Il Salva Casa cancella un condono mai chiuso? No. Un condono non perfezionato va comunque definito col Comune; il decreto non lo chiude automaticamente.

Posso approfittarne per un cambio di destinazione d’uso? In certi casi i margini sono più ampi, ma va verificato sul singolo immobile e sullo strumento urbanistico.

Serve un tecnico o faccio da solo? L’applicazione dipende da titoli e stato di fatto: una verifica tecnica evita di dare per sanato ciò che non lo è.

📅 Vuoi sapere se il Salva Casa aiuta la tua vendita? Prenota una call gratuita →

È una delle domande più frequenti che ricevo nello studio, e la risposta onesta è una sola: dipende dal tipo di abuso. Non tutte le irregolarità hanno lo stesso peso, e confonderle è il primo errore che fa perdere tempo e denaro.

Non tutti gli “abusi” sono uguali

Nel linguaggio comune si chiama “abuso” qualsiasi cosa non risulti dai documenti. In realtà la legge distingue con precisione. Da un lato ci sono le tolleranze costruttive e le difformità formali: piccoli scostamenti di superficie o altezza, una finestra spostata, misure che rientrano nelle percentuali previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001. Dall’altro ci sono le difformità sostanziali: un ampliamento non autorizzato, un volume in più, un cambio di destinazione d’uso mai dichiarato. E poi ci sono gli abusi non sanabili, quelli che nessuna pratica può regolarizzare.

Capire in quale categoria rientra la tua casa è ciò che cambia tutto: da un problema da poche centinaia di euro a un ostacolo che ferma la vendita.

Cosa si può sanare (e come)

Le difformità minori si regolarizzano quasi sempre con una pratica edilizia in sanatoria — una CILA o una SCIA a seconda del caso — accompagnata da un aggiornamento catastale (DOCFA) quando lo stato dei luoghi non coincide con la planimetria. Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha ampliato i margini per sanare alcune difformità formali e tolleranze che prima richiedevano iter più complessi. In questi casi la vendita si fa: basta arrivare al rogito con la posizione già sistemata.

Cosa invece blocca il rogito

Gli abusi gravi e non sanabili sono un’altra storia. Un volume realizzato in area vincolata, un manufatto in contrasto insanabile con lo strumento urbanistico, un condono chiesto negli anni ’80–’90 e mai perfezionato dal Comune: in questi casi il notaio può non poter rogitare, e l’atto rischia la nullità. Non è una questione di buona volontà: è la legge a impedirlo.

Il punto: arrivarci preparati

Il vero problema non è avere un’irregolarità — è scoprirla al momento sbagliato, con l’acquirente già convinto e il notaio in stanza. Una verifica tecnica pre-vendita ricostruisce lo stato legittimo dell’immobile confrontando i titoli edilizi con lo stato di fatto, e ti dice per tempo cosa è tolleranza, cosa è sanabile e con quale pratica, e cosa invece va affrontato prima di mettere in vendita. È esattamente ciò che facciamo con il Metodo CheckVendita™ e la Relazione Tecnica di Vendibilità.

Se stai pensando di vendere in provincia di Salerno o in Campania, il momento giusto per fare questa verifica è prima di trovare l’acquirente, non dopo.

FAQ

Posso vendere “così com’è” dichiarando l’abuso all’acquirente? In alcuni casi la legge lo consente per difformità formali, ma la banca dell’acquirente può comunque negare il mutuo. Meglio sapere prima cosa si può sistemare.

Quanto costa sanare una difformità minore? Dipende dall’intervento: spesso una frazione del danno di una vendita che salta. La verifica preliminare ti dà il quadro dei costi prima di decidere.

Un abuso rende sempre nullo l’atto? No. Solo determinati abusi sostanziali. Le difformità minori e le tolleranze non hanno questo effetto.

📅 Vuoi sapere in che situazione è la tua casa? Il primo colloquio è gratuito. Prenota il check-up gratuito →