È una frase che sta bene su un logo e che, da sola, non vuol dire granché. Quindi la scriviamo per esteso: questi sono i rischi che gravano su chi compra e su chi vende, e che una verifica fatta prima della proposta permette di evitare, ridurre o negoziare. Ognuno con la sua norma: puoi controllarli uno per uno.
C'è un solo momento in cui tutte le strade sono ancora tue: prima che il venditore accetti la tua proposta.
Il venditore dichiara al notaio gli estremi del permesso; il notaio verbalizza la dichiarazione. Nessuno dei due va in Comune a controllare che quel permesso esista e riguardi proprio quella casa. E la Cassazione ha chiarito che, se la menzione c'è e il titolo è riferibile all'immobile, l'atto è valido anche con difformità: il rischio vero non è l'atto nullo — è l'atto validissimo con la difformità che resta a te.
Dove sta scritto: art. 46 DPR 380/2001, art. 40 L. 47/1985; Cass. Sez. Un. n. 8230/2019.
Con le prime due rate dell'oblazione versate l'atto si può fare — ma la pratica resta aperta, e da quel momento è tua. Anche il suo eventuale rigetto.
Dove sta scritto: art. 40 c. 2 L. 47/1985, in relazione all'art. 35 c. 6.
La nullità dipende dall'assenza della dichiarazione di conformità, non dalla sua esattezza. Il disallineamento non ferma la firma: te lo ritrovi in casa.
Dove sta scritto: art. 29 c. 1-bis L. 52/1985; Cass. n. 27531/2025.
Chi ha costruito l'abuso non c'entra più: l'ordine arriva a chi possiede la casa. Se sei tu, la rimozione la organizzi e la paghi tu.
Dove sta scritto: art. 31 cc. 2–3 DPR 380/2001.
E il venditore non risponde di ciò che sapevi già: per questo la verifica va fatta prima di firmare, quando quello che emerge può ancora diventare una clausola o un prezzo.
Dove sta scritto: artt. 1490, 1491 e 1495 c.c.
Guarda gli stessi documenti che guardiamo noi. La differenza è quando: lui dopo la tua firma e per conto della banca, noi prima e per conto tuo.
Dove sta scritto: prassi bancaria; la perizia valuta la garanzia dell'istituto.
Se il mutuo non arriva e nella proposta non c'era la condizione sospensiva, la caparra può restare al venditore. La clausola si scrive prima di firmare — e si scrive bene solo se sai cosa può andare storto.
Dove sta scritto: art. 1385 c.c.; artt. 1353 e ss. c.c.
Se la trattativa salta dopo l'accettazione della proposta, la provvigione all'agenzia può essere comunque maturata. Prima della proposta non hai ancora fatto sorgere nulla.
Dove sta scritto: art. 1755 c.c.; giurisprudenza sulla proposta irrevocabile accettata.
Chi compra rischia di comprare un problema. Chi vende rischia di prometterlo.
Quando accetti una proposta prometti una cosa sola: che quella casa si potrà trasferire alla data fissata. È una promessa che quasi tutti fanno senza avere gli elementi per farla.
Dove sta scritto: artt. 1329, 1372 e 1453 c.c.
Se salta il rogito per colpa del compratore, lui perde la caparra. Se salta per una questione che riguarda la casa, tu devi restituirne il doppio — e quei soldi, di solito, li hai già impegnati sulla casa nuova.
Dove sta scritto: art. 1385 c. 2 c.c.
Il compratore può ottenere una sentenza che tiene luogo del contratto — e dal 2025 la Cassazione ha chiarito che un catasto disallineato non basta a fermarla. Una promessa fatta al buio la mantieni comunque, per via giudiziaria.
Dove sta scritto: art. 2932 c.c.; Cass. n. 27531/2025.
Le dichiarazioni sulla regolarità urbanistica le rende il venditore, in prima persona. Chi dichiara risponde di ciò che dichiara — e una dichiarazione consapevolmente non veritiera può avere rilievo anche penale.
Dove sta scritto: art. 46 DPR 380/2001; art. 483 c.p. (orientamento giurisprudenziale).
Copre i vizi riconoscibili guardando. Non copre i vizi occulti né quelli taciuti sapendo. La posizione peggiore non è avere una difformità: è averla conosciuta e non averla detta.
Dove sta scritto: artt. 1490 c. 2 e 1491 c.c.; art. 1495 c. 2 c.c.
Quando la trova il compratore, è lui a dirti quanto costa sistemarla — e il suo numero non è mai il tuo. Portarla tu al tavolo, con un preventivo vero, cambia la conversazione.
Dove sta scritto: dinamica negoziale; il costo reale si determina con un preventivo tecnico.
Prima casa venduta entro cinque anni, plusvalenze entro cinque anni dall'acquisto, dieci anni per gli immobili con Superbonus: sono conti da fare prima di accettare un prezzo, non dopo. Con le esclusioni di legge, che vanno verificate sul caso.
Dove sta scritto: Nota II-bis DPR 131/1986; art. 67 c. 1 lett. b) e b-bis) TUIR.
Sistemare e poi vendere, vendere dichiarando quello che c'è, o aspettare: dopo l'accettazione ne resta una — arrivare al definitivo. E se non ci riesci per una causa che riguarda l'immobile, l'inadempiente sei tu.
Dove sta scritto: artt. 1385, 2932, 1755 c.c.
Un tecnico che promette tutto non è prudente: è poco serio. Quindi mettiamo per iscritto anche il resto.
Non garantiamo che la compravendita vada a buon fine: dipende anche da te, dalla controparte e dalla banca. Non garantiamo che ogni difformità sia sanabile: alcune non lo sono, e in quel caso te lo diciamo con la stessa chiarezza con cui diremmo il contrario. Non garantiamo i tempi degli uffici pubblici: li stimiamo, e quando la stima è incerta lo scriviamo. Non sostituiamo il notaio né l'avvocato: facciamo la verifica tecnica che viene prima del loro lavoro e lo rende più semplice. Non decidiamo al posto tuo: ti diamo la classe, cosa la determina e quali strade hai.
I riferimenti normativi sono indicati nella formulazione vigente alla data di pubblicazione e non costituiscono parere legale o fiscale.
La prima risposta è gratuita. Se ti manca un documento, ti diciamo dove si recupera.