Chi vende sistema quello che sa. Quello che nessuno ha ancora guardato passa a te il giorno del rogito, insieme alle chiavi.
È il punto che quasi nessuno conosce, e cambia tutto. Una proposta d'acquisto completa, una volta accettata, vincola come un contratto preliminare: da quell'istante non stai più valutando — stai eseguendo un contratto. La caparra è impegnata, la provvigione può essere già maturata, e quello che emerge dopo non si tratta più sul prezzo: si discute con un avvocato.
| Momento | Cosa puoi ancora ottenere |
|---|---|
| Prima della proposta | Tutto: rinunciare, trattare il prezzo, chiedere che sistemi il venditore, decidere i tempi. |
| Nella proposta | Quasi tutto, ma va scritto: condizione sospensiva del mutuo, condizioni sull'esito delle pratiche. |
| Dopo l'accettazione | Le tutele restano, ma diventano contenzioso: tempi, costi ed esito incerto. |
| Dopo il rogito | Poco, e a termine: la garanzia per i vizi ha scadenze brevi, e ciò che conoscevi non è più contestabile. |
Il notaio cura la regolarità dell'atto, svolge le ispezioni ipotecarie e catastali e riceve le dichiarazioni urbanistiche che la legge impone al venditore. Quello che non fa — e non è il suo mestiere — è andare in Comune a misurare la casa e confrontarla con i disegni approvati.
Il perito della banca invece guarda davvero, ma valuta la garanzia dell'istituto, non la tua serenità — e arriva dopo il compromesso, quando i soldi sono già impegnati.
L'agenzia ti riferisce quello che le è stato detto dal proprietario. Anche l'agente più corretto non è un tecnico, e ricostruire lo stato legittimo di un immobile non rientra nel suo incarico.
Risultato: in tutta la filiera non c'è nessuno il cui compito sia guardare quel fascicolo per conto tuo. È esattamente il posto che occupiamo noi.
Quando la classe è bassa, non ti diamo un allarme: ti diamo una difformità documentata e, dove è sanabile, lo strumento tecnico applicabile con tempi e costi stimati. Quel documento entra in trattativa al posto tuo.
Da quel momento non stai più discutendo di sensazioni. Gli esiti possibili sono tre, e tutti e tre sono migliori del silenzio:
Tenendo conto del costo reale della regolarizzazione, con un preventivo tecnico dietro — non una sensazione.
A sue spese, prima del rogito. Tu compri una casa in regola.
Scopri che quella casa non è il tuo affare — prima di aver versato la caparra, non dopo.
Hai visto la casa e ti interessa: momento ideale. La lettura preliminare è gratuita e ti dice se vale la pena andare avanti.
Stai per fare la proposta: momento migliore in assoluto. Tutto quello che emerge si può ancora tradurre in prezzo o in condizioni.
Compromesso firmato: si lavora sulle clausole e sulle condizioni sospensive, non più sul prezzo.
Dopo il rogito: la classe serve ancora a sapere cosa sistemare e in che ordine. Cambia solo chi se ne fa carico.
C'è anche una ragione di tempi: l'accesso agli atti comunali richiede settimane. Chi avvia la verifica dopo la proposta lavora con l'orologio del venditore, non con il proprio.
Da stampare e portare alla prossima visita. Venti domande da fare a voce al venditore, all'agente e all'amministratore prima di firmare qualsiasi proposta — con il perché di ciascuna.
Mandaci i documenti che hai — o quelli che ti ha dato l'agenzia — e facciamo una lettura preliminare gratuita. Ti diciamo cosa non torna e cosa vale la pena approfondire, prima che tu firmi qualsiasi cosa.