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Acquistare un immobile proveniente da una successione richiede qualche cautela in più. Il primo controllo riguarda la successione stessa: deve essere stata regolarmente presentata e trascritta, altrimenti la proprietà non può essere trasferita.

Vanno poi verificati la presenza di più eredi e l’accettazione dell’eredità, l’eventuale presenza di ipoteche o gravami, e la provenienza: se l’immobile arriva da una donazione, alcune banche sono più caute nel concedere il mutuo per via dei diritti dei legittimari.

Una verifica degli atti di provenienza e della situazione catastale prima dell’acquisto mette al riparo da brutte sorprese e da contenziosi futuri.

Quando il perito della banca rileva una difformità tra lo stato dei luoghi e i documenti, il mutuo dell’acquirente può essere rifiutato e la vendita rischia di saltare. È una situazione frustrante, ma nella maggior parte dei casi non è definitiva.

La via d’uscita passa dalla regolarizzazione: a seconda del problema, una CILA o una SCIA in sanatoria, l’aggiornamento della planimetria catastale e, dove serve, l’integrazione dei titoli edilizi. Una volta sistemata la posizione, si richiede una nuova perizia.

Il consiglio è non aspettare il “no” della banca: una verifica preventiva intercetta le criticità prima che blocchino l’operazione, facendo risparmiare tempo a venditore e acquirente.

La planimetria catastale è la rappresentazione grafica ufficiale di un immobile, depositata presso l’Agenzia delle Entrate. Indica i confini, le dimensioni e la disposizione interna: muri, porte, finestre e destinazione dei vani.

È un documento centrale nella compravendita, perché deve corrispondere allo stato reale dell’immobile. Se nel tempo sono state fatte modifiche interne non aggiornate in catasto, la planimetria non è più conforme e va sistemata prima dell’atto.

Controllare che la planimetria sia aggiornata è uno dei primi passi di una verifica pre-vendita: un dettaglio tecnico che, se trascurato, può fermare il rogito.

Il cosiddetto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in legge) ha introdotto semplificazioni per le tolleranze costruttive, alcune difformità formali e la definizione dello stato legittimo dell’immobile, oltre a margini più ampi per certi cambi di destinazione d’uso.

Attenzione però: non è un condono. Non sana gli abusi edilizi sostanziali. Per chi vende può sbloccare situazioni minori che prima richiedevano pratiche complesse, ma ogni caso va valutato singolarmente sulla base dei titoli edilizi e dello stato di fatto.

Per capire se la tua situazione rientra tra quelle agevolate dal provvedimento serve una verifica tecnica puntuale: è l’unico modo per sapere cosa è cambiato concretamente per il tuo immobile.

È una delle domande più frequenti, e la risposta onesta è: dipende dal tipo di abuso. Non tutte le irregolarità hanno lo stesso peso. Una piccola difformità formale è cosa diversa da un abuso edilizio sostanziale e non sanabile.

Le difformità minori e le tolleranze costruttive sono spesso regolarizzabili con una pratica edilizia in sanatoria (CILA o SCIA) e un aggiornamento catastale. In questi casi la vendita si può fare, una volta sistemata la posizione. Gli abusi gravi e non sanabili, invece, possono rendere l’atto nullo o impedire al notaio di rogitare.

Il punto è arrivarci preparati: una verifica tecnica pre-vendita individua per tempo cosa è sanabile e cosa no, e indica la strada più rapida per mettere l’immobile in regola prima di trattare con l’acquirente.

Dal 2010, per legge, ogni atto di compravendita, donazione o permuta deve contenere il riferimento alla planimetria catastale depositata e la dichiarazione del venditore che essa corrisponde allo stato reale dell’immobile.

Se la planimetria non coincide — un muro spostato, un bagno aggiunto, una stanza divisa — il notaio non può procedere finché la posizione non viene aggiornata, di norma con una pratica DOCFA. Lo stesso disallineamento, in fase di perizia, può far bloccare il mutuo dell’acquirente all’ultimo momento.

Verificare la conformità della planimetria prima di mettere in vendita evita questi blocchi e permette di arrivare al rogito senza sorprese.