È una domanda che ricevo spessissimo: «la planimetria è a posto, allora possiamo andare dal notaio, giusto?». La risposta, netta, è: no. La conformità catastale è necessaria, ma da sola non basta per un atto sereno.
Cosa garantisce (davvero) la conformità catastale
Ogni atto deve contenere la dichiarazione che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Senza questa conformità l’atto è nullo. Fin qui, quindi, la planimetria allineata è un requisito indispensabile. Il punto è che è solo metà del lavoro.
Il punto che sfugge: il doppio binario
Il catasto ha una finalità soprattutto fiscale: fotografa l’immobile per calcolarne la rendita. Non «autorizza» nulla. La legittimità delle opere sta su un altro binario, quello urbanistico-edilizio, fatto di licenze, permessi, SCIA e condoni. Puoi quindi avere una planimetria catastale perfetta e, sotto, un abuso edilizio mai sanato: il catasto allineato non lo rivela.
Perché al notaio (e alla banca) serve anche l’urbanistica
Per stipulare, l’atto deve riportare gli estremi dei titoli edilizi — le cosiddette menzioni urbanistiche (art. 46 DPR 380/2001). Se manca la legittimità urbanistica, l’atto può essere nullo e la banca, in fase di perizia, blocca il mutuo anche con la planimetria in ordine. La conformità catastale rassicura sul «come è disegnato», non sul «se era permesso farlo».
Cosa serve davvero per andare all’atto sereni
Due conformità, non una: quella catastale (planimetria e visura allineate allo stato di fatto) e quella urbanistica (lo stato legittimo ricostruito dai titoli). Dove rilevante, si aggiunge l’agibilità. Verificarle entrambe prima è esattamente ciò che fa il Metodo CheckVendita™; se emergono difformità, l’articolo su vendere casa con abusi edilizi spiega cosa si sana e cosa no. Se parti da zero, leggi cos’è la planimetria catastale.
FAQ
Se la planimetria è conforme, il notaio può comunque rifiutarsi di rogitare? Sì, se manca la legittimità urbanistica o gli estremi dei titoli da citare in atto.
La conformità catastale è obbligatoria in atto? Sì (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985): senza, l’atto è nullo. Ma non certifica la regolarità edilizia.
Come faccio a sapere se ho anche la conformità urbanistica? Ricostruendo lo stato legittimo dai titoli e confrontandolo con lo stato di fatto: è una verifica tecnica.
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