Dal 2010, per legge (art. 19, c. 14 del D.L. 78/2010), ogni atto di compravendita, donazione o permuta deve contenere il riferimento alla planimetria catastale depositata e la dichiarazione del venditore che essa corrisponde allo stato reale dell’immobile. È una delle verifiche che sembrano formali e invece fermano più rogiti di quanto immagini.
Perché la conformità è così importante
La planimetria catastale è la fotografia ufficiale della tua casa depositata all’Agenzia delle Entrate: muri, aperture, disposizione e destinazione dei vani. Se nel tempo qualcuno ha spostato un tramezzo, ricavato un bagno, diviso una stanza o chiuso un balcone senza aggiornare il catasto, quella fotografia non è più vera. E se non è vera, il venditore non può dichiararne la conformità.
Cosa succede in concreto
Due conseguenze, entrambe pesanti. La prima: il notaio non può procedere finché la posizione non viene aggiornata, di norma con una pratica DOCFA. La seconda, spesso la più insidiosa: in fase di perizia, il tecnico incaricato dalla banca rileva il disallineamento e il mutuo dell’acquirente si blocca all’ultimo momento, quando ormai la trattativa è chiusa e le aspettative sono alte.
Attenzione: conformità catastale non è conformità urbanistica
Qui si annida l’equivoco più comune. Una planimetria catastale allineata allo stato di fatto non prova che l’immobile sia in regola dal punto di vista edilizio. Sono due piani diversi: il catasto fotografa, l’urbanistica autorizza. Puoi avere una planimetria perfetta e un abuso edilizio sotto, oppure una casa regolare col Comune ma una planimetria da aggiornare. Per questo la verifica seria le controlla entrambe — è uno dei principi del Metodo CheckVendita™.
Come sistemarla prima di vendere
La strada è ordinata: si rileva lo stato di fatto, si confronta con la planimetria depositata e con i titoli edilizi, si individuano gli scostamenti e — se rientrano nelle tolleranze o sono sanabili — si predispone il DOCFA e, dove serve, la pratica edilizia. Farlo prima di mettere in vendita evita blocchi, rinegoziazioni al ribasso e trattative che saltano. Se il mutuo dell’acquirente è già stato negato per questo motivo, leggi anche come recuperare un mutuo rifiutato per irregolarità edilizia.
FAQ
Ogni modifica interna va aggiornata in catasto? Sì, le variazioni che incidono su distribuzione, superficie o destinazione dei vani vanno aggiornate con DOCFA.
Quanto tempo serve per aggiornare la planimetria? In genere pochi giorni per la pratica DOCFA, una volta eseguito il rilievo. I tempi complessivi dipendono dalla situazione.
Basta la planimetria giusta per vendere serenamente? No: è necessaria ma non sufficiente. Va verificata anche la conformità urbanistica.
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