Categoria: Comprare casa

La maggior parte delle compravendite che saltano non salta per un litigio sul prezzo: salta per un documento scoperto troppo tardi, quando il compromesso è già firmato e la banca ha detto no. Ecco le sette aree da controllare prima di mettere una firma su qualsiasi cosa — le stesse che verifichiamo nel Metodo CheckVendita™.

1. Titoli edilizi e stato legittimo

Licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA, condoni: la catena completa dei titoli deve esistere e coincidere con ciò che vedi. È lo «stato legittimo» dell’immobile. Per le case ante 1967 serve la prova documentale della preesistenza.

2. Conformità catastale

Planimetria e visura devono corrispondere allo stato reale (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985). Un tramezzo spostato o un bagno in più non aggiornati fermano il notaio e la perizia della banca. Approfondisci: cosa succede se la planimetria non corrisponde.

3. Atti di provenienza e successioni

Da dove arriva l’immobile? Compravendita, successione, donazione. La catena delle trascrizioni deve essere continua: una successione non voltata o una provenienza da donazione cambiano le carte in tavola.

4. Ipoteche e gravami

L’ispezione ipotecaria fa emergere ipoteche, pignoramenti, servitù e vincoli che incidono sulla commerciabilità e che vanno cancellati prima dell’atto.

5. Agibilità

Il certificato di agibilità attesta sicurezza, igiene e salubrità. La sua assenza, o un uso difforme da quello dichiarato, può bloccare vendita e mutuo.

6. Impianti e APE

L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per l’atto; per gli impianti serve la documentazione di conformità (DM 37/2008).

7. Vincoli e rischi territoriali

Vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici, fasce di rispetto: possono limitare sanatorie e interventi. Vanno conosciuti prima, non dopo.

Il filo che li lega

Messi insieme, questi sette controlli trasformano un «credo sia tutto a posto» in una certezza documentata. È il lavoro della Relazione Tecnica di Vendibilità, che chiude con un CV Score da A a E: un colpo d’occhio per sapere se puoi procedere o cosa sistemare prima.

FAQ

Devo farli anche se compro da un privato che conosco? Sì: la conoscenza personale non sostituisce i documenti. La banca e il notaio guardano le carte, non le rassicurazioni.

Bastano visura e planimetria? No: coprono solo il catasto. Servono anche titoli edilizi, provenienze, gravami, agibilità e vincoli.

Quando conviene farli? Prima del compromesso: dopo, ogni problema costa di più e può far saltare la caparra.

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Acquistare un immobile che proviene da una successione può essere un ottimo affare — o una fonte di problemi che emergono anni dopo. La differenza la fanno alcuni controlli mirati, che quasi nessuno racconta all’acquirente prima della firma.

Primo controllo: la successione esiste ed è trascritta?

È il punto di partenza. La successione deve essere stata regolarmente presentata e trascritta: se manca questo passaggio, l’intestazione non è aggiornata e la proprietà, semplicemente, non può essere trasferita. Capita più spesso di quanto si creda, soprattutto per immobili in famiglia da decenni. Verificarlo prima evita di bloccarsi al rogito.

Secondo controllo: quanti sono gli eredi?

Un immobile ereditato appartiene spesso a più eredi, e per vendere serve il consenso di tutti, con l’accettazione dell’eredità formalizzata dove necessario. Un solo erede che non firma, o che non risulta, e la vendita si ferma. Ricostruire con precisione chi sono i titolari e in quali quote è un passaggio che mette al riparo da sorprese.

Terzo controllo: ipoteche, gravami e vincoli

Sull’immobile possono gravare ipoteche, pignoramenti o altri pesi che non sempre sono evidenti a chi compra. Un’analisi dell’ispezione ipotecaria fa emergere ciò che incide sulla commerciabilità e su cosa va cancellato prima dell’atto.

Quarto controllo, spesso decisivo: la provenienza da donazione

Attenzione a questo. Se l’immobile, in un passaggio precedente, arriva da una donazione, alcune banche sono più caute nel concedere il mutuo, per via dei diritti dei legittimari che potrebbero far valere pretese. Non è un ostacolo insormontabile, ma va conosciuto prima di impegnarsi: cambia la strategia di acquisto e talvolta la finanziabilità.

La verifica che ti protegge

Mettere insieme questi controlli — continuità delle trascrizioni, intestazione e quote, gravami, storia della provenienza e conformità edilizia e catastale — è esattamente ciò che fa una due diligence pre-acquisto secondo il Metodo CheckVendita™. Il risultato è una Relazione Tecnica di Vendibilità con un CV Score che ti dice, in un colpo d’occhio, se puoi procedere sereno o cosa sistemare prima. Se compri con un mutuo, leggi anche cosa fare se la banca lo rifiuta per irregolarità.

FAQ

Posso comprare se la successione non è trascritta? No, finché non viene regolarizzata l’intestazione la proprietà non si trasferisce.

La provenienza da donazione blocca sempre il mutuo? No, ma alcune banche sono più prudenti: va verificato caso per caso e in anticipo.

Serve il consenso di tutti gli eredi? Sì, per vendere l’intero immobile serve la volontà di tutti i comproprietari.

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Quando il perito della banca rileva una difformità tra lo stato dei luoghi e i documenti, il mutuo dell’acquirente può essere rifiutato e la vendita rischia di saltare. È una situazione frustrante — per chi compra e per chi vende — ma nella maggior parte dei casi non è definitiva.

Perché la banca dice no

La banca finanzia un immobile che considera una garanzia. Se il perito trova che la planimetria non corrisponde, che c’è un ampliamento non dichiarato o una destinazione d’uso diversa da quella dei titoli, il valore della garanzia diventa incerto e l’istituto si tira indietro. Non è un capriccio: è la conseguenza di un’irregolarità che, dal loro punto di vista, va prima sistemata.

La via d’uscita: regolarizzare

Il percorso, quasi sempre, esiste. A seconda del problema può servire una CILA o una SCIA in sanatoria, l’aggiornamento della planimetria catastale (DOCFA) e, dove necessario, l’integrazione dei titoli edilizi. Una volta ricondotta a regolarità la posizione, si richiede una nuova perizia: con i documenti allineati, la banca può riconsiderare il finanziamento.

Il vero consiglio: non aspettare il no

Qui sta la lezione più importante. Il rifiuto arriva all’ultimo momento, quando venditore e acquirente hanno già investito tempo, aspettative e spesso denaro. Una verifica preventiva intercetta le stesse criticità che troverebbe il perito, ma con settimane di anticipo, quando c’è ancora tutto il tempo per rimediare senza far saltare la trattativa. È la differenza tra gestire un problema con calma e subìrlo sotto pressione.

Se il blocco riguarda la planimetria, approfondisci cosa succede quando la planimetria catastale non corrisponde. Se invece c’è un abuso, leggi quali abusi si sanano e quali no.

Come lavoriamo

Con il Metodo CheckVendita™ ricostruiamo lo stato legittimo dell’immobile, individuiamo la difformità che ha fatto scattare il no e indichiamo la strada più rapida — e i tempi — per regolarizzare e tornare dalla banca con una posizione solida.

FAQ

Se il mutuo è già stato rifiutato, posso ancora recuperarlo? Nella maggior parte dei casi sì, regolarizzando la posizione e chiedendo una nuova perizia.

Quanto tempo serve per sistemare la situazione? Dipende dalla difformità: spesso poche settimane, a volte meno. La verifica ti dà tempi e passaggi.

Meglio verificare prima o dopo il rifiuto? Sempre prima: costa meno e non fa saltare la trattativa.

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