La maggior parte delle compravendite che saltano non salta per un litigio sul prezzo: salta per un documento scoperto troppo tardi, quando il compromesso è già firmato e la banca ha detto no. Ecco le sette aree da controllare prima di mettere una firma su qualsiasi cosa — le stesse che verifichiamo nel Metodo CheckVendita™.
1. Titoli edilizi e stato legittimo
Licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA, condoni: la catena completa dei titoli deve esistere e coincidere con ciò che vedi. È lo «stato legittimo» dell’immobile. Per le case ante 1967 serve la prova documentale della preesistenza.
2. Conformità catastale
Planimetria e visura devono corrispondere allo stato reale (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985). Un tramezzo spostato o un bagno in più non aggiornati fermano il notaio e la perizia della banca. Approfondisci: cosa succede se la planimetria non corrisponde.
3. Atti di provenienza e successioni
Da dove arriva l’immobile? Compravendita, successione, donazione. La catena delle trascrizioni deve essere continua: una successione non voltata o una provenienza da donazione cambiano le carte in tavola.
4. Ipoteche e gravami
L’ispezione ipotecaria fa emergere ipoteche, pignoramenti, servitù e vincoli che incidono sulla commerciabilità e che vanno cancellati prima dell’atto.
5. Agibilità
Il certificato di agibilità attesta sicurezza, igiene e salubrità. La sua assenza, o un uso difforme da quello dichiarato, può bloccare vendita e mutuo.
6. Impianti e APE
L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per l’atto; per gli impianti serve la documentazione di conformità (DM 37/2008).
7. Vincoli e rischi territoriali
Vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici, fasce di rispetto: possono limitare sanatorie e interventi. Vanno conosciuti prima, non dopo.
Il filo che li lega
Messi insieme, questi sette controlli trasformano un «credo sia tutto a posto» in una certezza documentata. È il lavoro della Relazione Tecnica di Vendibilità, che chiude con un CV Score da A a E: un colpo d’occhio per sapere se puoi procedere o cosa sistemare prima.
FAQ
Devo farli anche se compro da un privato che conosco? Sì: la conoscenza personale non sostituisce i documenti. La banca e il notaio guardano le carte, non le rassicurazioni.
Bastano visura e planimetria? No: coprono solo il catasto. Servono anche titoli edilizi, provenienze, gravami, agibilità e vincoli.
Quando conviene farli? Prima del compromesso: dopo, ogni problema costa di più e può far saltare la caparra.
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