Guide e approfondimenti per vendere e comprare senza rischi

Vendere casa

È una delle domande più frequenti che ricevo nello studio, e la risposta onesta è una sola: dipende dal tipo di abuso. Non tutte le irregolarità hanno lo stesso peso, e confonderle è il primo errore che fa perdere tempo e denaro.

Non tutti gli “abusi” sono uguali

Nel linguaggio comune si chiama “abuso” qualsiasi cosa non risulti dai documenti. In realtà la legge distingue con precisione. Da un lato ci sono le tolleranze costruttive e le difformità formali: piccoli scostamenti di superficie o altezza, una finestra spostata, misure che rientrano nelle percentuali previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001. Dall’altro ci sono le difformità sostanziali: un ampliamento non autorizzato, un volume in più, un cambio di destinazione d’uso mai dichiarato. E poi ci sono gli abusi non sanabili, quelli che nessuna pratica può regolarizzare.

Capire in quale categoria rientra la tua casa è ciò che cambia tutto: da un problema da poche centinaia di euro a un ostacolo che ferma la vendita.

Cosa si può sanare (e come)

Le difformità minori si regolarizzano quasi sempre con una pratica edilizia in sanatoria — una CILA o una SCIA a seconda del caso — accompagnata da un aggiornamento catastale (DOCFA) quando lo stato dei luoghi non coincide con la planimetria. Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha ampliato i margini per sanare alcune difformità formali e tolleranze che prima richiedevano iter più complessi. In questi casi la vendita si fa: basta arrivare al rogito con la posizione già sistemata.

Cosa invece blocca il rogito

Gli abusi gravi e non sanabili sono un’altra storia. Un volume realizzato in area vincolata, un manufatto in contrasto insanabile con lo strumento urbanistico, un condono chiesto negli anni ’80–’90 e mai perfezionato dal Comune: in questi casi il notaio può non poter rogitare, e l’atto rischia la nullità. Non è una questione di buona volontà: è la legge a impedirlo.

Il punto: arrivarci preparati

Il vero problema non è avere un’irregolarità — è scoprirla al momento sbagliato, con l’acquirente già convinto e il notaio in stanza. Una verifica tecnica pre-vendita ricostruisce lo stato legittimo dell’immobile confrontando i titoli edilizi con lo stato di fatto, e ti dice per tempo cosa è tolleranza, cosa è sanabile e con quale pratica, e cosa invece va affrontato prima di mettere in vendita. È esattamente ciò che facciamo con il Metodo CheckVendita™ e la Relazione Tecnica di Vendibilità.

Se stai pensando di vendere in provincia di Salerno o in Campania, il momento giusto per fare questa verifica è prima di trovare l’acquirente, non dopo.

FAQ

Posso vendere “così com’è” dichiarando l’abuso all’acquirente? In alcuni casi la legge lo consente per difformità formali, ma la banca dell’acquirente può comunque negare il mutuo. Meglio sapere prima cosa si può sistemare.

Quanto costa sanare una difformità minore? Dipende dall’intervento: spesso una frazione del danno di una vendita che salta. La verifica preliminare ti dà il quadro dei costi prima di decidere.

Un abuso rende sempre nullo l’atto? No. Solo determinati abusi sostanziali. Le difformità minori e le tolleranze non hanno questo effetto.

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Vendere casa

Da quando è entrato in vigore, il cosiddetto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) è diventato l’argomento di ogni conversazione tra chi vende. Attorno al provvedimento si è creata parecchia confusione, e la confusione, in materia immobiliare, costa. Proviamo a fare chiarezza.

Cosa ha effettivamente introdotto

Il Salva Casa interviene soprattutto su tre fronti: le tolleranze costruttive, alcune difformità formali e la definizione dello stato legittimo dell’immobile, con margini più ampi anche per certi cambi di destinazione d’uso. In pratica, situazioni che prima richiedevano pratiche complesse o restavano in un limbo oggi possono, in determinati casi, essere ricondotte a regolarità con iter più snelli.

Per chi vende, questo può significare sbloccare piccole irregolarità che in passato facevano saltare o rallentare il rogito.

Cosa NON è: non è un condono

Qui sta il punto più frainteso. Il Salva Casa non sana gli abusi edilizi sostanziali. Non trasforma un volume abusivo in legittimo, non cancella un ampliamento non autorizzato, non chiude da solo un condono lasciato a metà. Chi lo racconta come una sanatoria generale sta semplificando in modo pericoloso: agisce su difformità minori e su aspetti formali, non sul cuore degli abusi gravi.

Perché ogni caso è a sé

Non esiste una risposta valida per tutti. Se la tua situazione rientri o meno tra quelle agevolate dipende dai titoli edilizi effettivi, dallo stato di fatto rilevato e dall’epoca di costruzione e di modifica. Due case che sembrano identiche possono avere esiti opposti. Per questo l’unico modo serio per sapere cosa cambia concretamente per il tuo immobile è una verifica tecnica puntuale, che ricostruisce lo stato legittimo e classifica ogni difformità: tolleranza, sanabile, non sanabile. È il lavoro che facciamo con la Relazione Tecnica di Vendibilità.

Cosa fare prima di vendere

Se stai per mettere in vendita, non dare per scontato né il meglio né il peggio. Fai verificare la posizione alla luce del Salva Casa prima di trovare l’acquirente: scoprirai se il provvedimento ti aiuta davvero e quali eventuali pratiche servono. Se dalla verifica emergono abusi, il nostro articolo su vendere casa con abusi edilizi ti spiega cosa si può sanare e cosa no.

FAQ

Il Salva Casa cancella un condono mai chiuso? No. Un condono non perfezionato va comunque definito col Comune; il decreto non lo chiude automaticamente.

Posso approfittarne per un cambio di destinazione d’uso? In certi casi i margini sono più ampi, ma va verificato sul singolo immobile e sullo strumento urbanistico.

Serve un tecnico o faccio da solo? L’applicazione dipende da titoli e stato di fatto: una verifica tecnica evita di dare per sanato ciò che non lo è.

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Comprare casa

Acquistare un immobile che proviene da una successione può essere un ottimo affare — o una fonte di problemi che emergono anni dopo. La differenza la fanno alcuni controlli mirati, che quasi nessuno racconta all’acquirente prima della firma.

Primo controllo: la successione esiste ed è trascritta?

È il punto di partenza. La successione deve essere stata regolarmente presentata e trascritta: se manca questo passaggio, l’intestazione non è aggiornata e la proprietà, semplicemente, non può essere trasferita. Capita più spesso di quanto si creda, soprattutto per immobili in famiglia da decenni. Verificarlo prima evita di bloccarsi al rogito.

Secondo controllo: quanti sono gli eredi?

Un immobile ereditato appartiene spesso a più eredi, e per vendere serve il consenso di tutti, con l’accettazione dell’eredità formalizzata dove necessario. Un solo erede che non firma, o che non risulta, e la vendita si ferma. Ricostruire con precisione chi sono i titolari e in quali quote è un passaggio che mette al riparo da sorprese.

Terzo controllo: ipoteche, gravami e vincoli

Sull’immobile possono gravare ipoteche, pignoramenti o altri pesi che non sempre sono evidenti a chi compra. Un’analisi dell’ispezione ipotecaria fa emergere ciò che incide sulla commerciabilità e su cosa va cancellato prima dell’atto.

Quarto controllo, spesso decisivo: la provenienza da donazione

Attenzione a questo. Se l’immobile, in un passaggio precedente, arriva da una donazione, alcune banche sono più caute nel concedere il mutuo, per via dei diritti dei legittimari che potrebbero far valere pretese. Non è un ostacolo insormontabile, ma va conosciuto prima di impegnarsi: cambia la strategia di acquisto e talvolta la finanziabilità.

La verifica che ti protegge

Mettere insieme questi controlli — continuità delle trascrizioni, intestazione e quote, gravami, storia della provenienza e conformità edilizia e catastale — è esattamente ciò che fa una due diligence pre-acquisto secondo il Metodo CheckVendita™. Il risultato è una Relazione Tecnica di Vendibilità con un CV Score che ti dice, in un colpo d’occhio, se puoi procedere sereno o cosa sistemare prima. Se compri con un mutuo, leggi anche cosa fare se la banca lo rifiuta per irregolarità.

FAQ

Posso comprare se la successione non è trascritta? No, finché non viene regolarizzata l’intestazione la proprietà non si trasferisce.

La provenienza da donazione blocca sempre il mutuo? No, ma alcune banche sono più prudenti: va verificato caso per caso e in anticipo.

Serve il consenso di tutti gli eredi? Sì, per vendere l’intero immobile serve la volontà di tutti i comproprietari.

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Comprare casa

Quando il perito della banca rileva una difformità tra lo stato dei luoghi e i documenti, il mutuo dell’acquirente può essere rifiutato e la vendita rischia di saltare. È una situazione frustrante — per chi compra e per chi vende — ma nella maggior parte dei casi non è definitiva.

Perché la banca dice no

La banca finanzia un immobile che considera una garanzia. Se il perito trova che la planimetria non corrisponde, che c’è un ampliamento non dichiarato o una destinazione d’uso diversa da quella dei titoli, il valore della garanzia diventa incerto e l’istituto si tira indietro. Non è un capriccio: è la conseguenza di un’irregolarità che, dal loro punto di vista, va prima sistemata.

La via d’uscita: regolarizzare

Il percorso, quasi sempre, esiste. A seconda del problema può servire una CILA o una SCIA in sanatoria, l’aggiornamento della planimetria catastale (DOCFA) e, dove necessario, l’integrazione dei titoli edilizi. Una volta ricondotta a regolarità la posizione, si richiede una nuova perizia: con i documenti allineati, la banca può riconsiderare il finanziamento.

Il vero consiglio: non aspettare il no

Qui sta la lezione più importante. Il rifiuto arriva all’ultimo momento, quando venditore e acquirente hanno già investito tempo, aspettative e spesso denaro. Una verifica preventiva intercetta le stesse criticità che troverebbe il perito, ma con settimane di anticipo, quando c’è ancora tutto il tempo per rimediare senza far saltare la trattativa. È la differenza tra gestire un problema con calma e subìrlo sotto pressione.

Se il blocco riguarda la planimetria, approfondisci cosa succede quando la planimetria catastale non corrisponde. Se invece c’è un abuso, leggi quali abusi si sanano e quali no.

Come lavoriamo

Con il Metodo CheckVendita™ ricostruiamo lo stato legittimo dell’immobile, individuiamo la difformità che ha fatto scattare il no e indichiamo la strada più rapida — e i tempi — per regolarizzare e tornare dalla banca con una posizione solida.

FAQ

Se il mutuo è già stato rifiutato, posso ancora recuperarlo? Nella maggior parte dei casi sì, regolarizzando la posizione e chiedendo una nuova perizia.

Quanto tempo serve per sistemare la situazione? Dipende dalla difformità: spesso poche settimane, a volte meno. La verifica ti dà tempi e passaggi.

Meglio verificare prima o dopo il rifiuto? Sempre prima: costa meno e non fa saltare la trattativa.

📅 La banca ha bloccato il mutuo? Vediamo come recuperarlo. Prenota una call gratuita →

Comprare casa

La maggior parte delle compravendite che saltano non salta per un litigio sul prezzo: salta per un documento scoperto troppo tardi, quando il compromesso è già firmato e la banca ha detto no. Ecco le sette aree da controllare prima di mettere una firma su qualsiasi cosa — le stesse che verifichiamo nel Metodo CheckVendita™.

1. Titoli edilizi e stato legittimo

Licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA, condoni: la catena completa dei titoli deve esistere e coincidere con ciò che vedi. È lo “stato legittimo” dell’immobile. Per le case ante 1967 serve la prova documentale della preesistenza.

2. Conformità catastale

Planimetria e visura devono corrispondere allo stato reale (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985). Un tramezzo spostato o un bagno in più non aggiornati fermano il notaio e la perizia della banca.

3. Atti di provenienza e successioni

Da dove arriva l’immobile? Compravendita, successione, donazione. La catena delle trascrizioni deve essere continua: una successione non voltata o una provenienza da donazione cambiano le carte in tavola.

4. Ipoteche e gravami

L’ispezione ipotecaria fa emergere ipoteche, pignoramenti, servitù e vincoli che incidono sulla commerciabilità e che vanno cancellati prima dell’atto.

5. Agibilità

Il certificato di agibilità attesta sicurezza, igiene e salubrità. La sua assenza, o un uso difforme da quello dichiarato, può bloccare vendita e mutuo.

6. Impianti e APE

L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per l’atto; per gli impianti serve la documentazione di conformità (DM 37/2008).

7. Vincoli e rischi territoriali

Vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici, fasce di rispetto: possono limitare sanatorie e interventi. Vanno conosciuti prima, non dopo.

Il filo che li lega

Messi insieme, questi sette controlli trasformano un “credo sia tutto a posto” in una certezza documentata. È il lavoro della Relazione Tecnica di Vendibilità, che chiude con un CV Score da A a E: un colpo d’occhio per sapere se puoi procedere o cosa sistemare prima.

FAQ

Devo farli anche se compro da un privato che conosco? Sì: la conoscenza personale non sostituisce i documenti. La banca e il notaio guardano le carte, non le rassicurazioni.

Bastano visura e planimetria? No: coprono solo il catasto. Servono anche titoli edilizi, provenienze, gravami, agibilità e vincoli.

Quando conviene farli? Prima del compromesso: dopo, ogni problema costa di più e può far saltare la caparra.

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Catasto e planimetrie

Se stai per vendere o comprare casa, sentirai nominare spesso la planimetria catastale. Vale la pena capire davvero cos’è, perché è uno dei documenti che decide se una compravendita fila liscia o si inceppa.

Cos’è, in parole semplici

La planimetria catastale è la rappresentazione grafica ufficiale del tuo immobile, depositata presso l’Agenzia delle Entrate. Indica i confini, le dimensioni e la disposizione interna: muri, porte, finestre, la destinazione dei singoli vani. È, in sostanza, la piantina riconosciuta dallo Stato della tua casa.

Perché è centrale nella compravendita

Il motivo è preciso: deve corrispondere allo stato reale dell’immobile. La legge chiede al venditore di dichiararlo esplicitamente nell’atto. Se nel tempo sono state fatte modifiche interne — un tramezzo spostato, un bagno ricavato, due stanze unite — e non sono state aggiornate in catasto, la planimetria non è più conforme e va sistemata prima dell’atto. Diversamente, il notaio non può rogitare e la banca dell’acquirente può bloccare il mutuo in fase di perizia. Su questo abbiamo un approfondimento dedicato: cosa succede se la planimetria non corrisponde.

Cosa NON dice la planimetria

Un chiarimento che evita errori costosi: la planimetria catastale allineata non certifica la regolarità edilizia. Il catasto ha finalità soprattutto fiscali; l’urbanistica riguarda la legittimità delle opere. Una planimetria perfetta può convivere con un abuso edilizio, e viceversa. Per vendere sereni servono entrambe le conformità — è uno dei pilastri del Metodo CheckVendita™.

Come verificarla prima di vendere

Il controllo è semplice nella logica: si rileva lo stato di fatto, lo si confronta con la planimetria depositata e con i titoli edilizi, e si interviene dove serve (di norma con una pratica DOCFA). Farlo in anticipo è uno dei primi passi di una verifica pre-vendita: un dettaglio tecnico che, se trascurato, può fermare il rogito; se gestito per tempo, non lo noterai nemmeno.

FAQ

Dove trovo la planimetria catastale della mia casa? Si richiede all’Agenzia delle Entrate (catasto); un tecnico può recuperarla e confrontarla con lo stato reale.

Ogni modifica interna richiede l’aggiornamento? Sì, se incide su distribuzione, superfici o destinazione dei vani.

La planimetria conforme basta per vendere? È necessaria ma non sufficiente: va verificata anche la conformità urbanistica.

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Catasto e planimetrie

Dal 2010, per legge (art. 19, c. 14 del D.L. 78/2010), ogni atto di compravendita, donazione o permuta deve contenere il riferimento alla planimetria catastale depositata e la dichiarazione del venditore che essa corrisponde allo stato reale dell’immobile. È una delle verifiche che sembrano formali e invece fermano più rogiti di quanto immagini.

Perché la conformità è così importante

La planimetria catastale è la fotografia ufficiale della tua casa depositata all’Agenzia delle Entrate: muri, aperture, disposizione e destinazione dei vani. Se nel tempo qualcuno ha spostato un tramezzo, ricavato un bagno, diviso una stanza o chiuso un balcone senza aggiornare il catasto, quella fotografia non è più vera. E se non è vera, il venditore non può dichiararne la conformità.

Cosa succede in concreto

Due conseguenze, entrambe pesanti. La prima: il notaio non può procedere finché la posizione non viene aggiornata, di norma con una pratica DOCFA. La seconda, spesso la più insidiosa: in fase di perizia, il tecnico incaricato dalla banca rileva il disallineamento e il mutuo dell’acquirente si blocca all’ultimo momento, quando ormai la trattativa è chiusa e le aspettative sono alte.

Attenzione: conformità catastale non è conformità urbanistica

Qui si annida l’equivoco più comune. Una planimetria catastale allineata allo stato di fatto non prova che l’immobile sia in regola dal punto di vista edilizio. Sono due piani diversi: il catasto fotografa, l’urbanistica autorizza. Puoi avere una planimetria perfetta e un abuso edilizio sotto, oppure una casa regolare col Comune ma una planimetria da aggiornare. Per questo la verifica seria le controlla entrambe — è uno dei principi del Metodo CheckVendita™.

Come sistemarla prima di vendere

La strada è ordinata: si rileva lo stato di fatto, si confronta con la planimetria depositata e con i titoli edilizi, si individuano gli scostamenti e — se rientrano nelle tolleranze o sono sanabili — si predispone il DOCFA e, dove serve, la pratica edilizia. Farlo prima di mettere in vendita evita blocchi, rinegoziazioni al ribasso e trattative che saltano. Se il mutuo dell’acquirente è già stato negato per questo motivo, leggi anche come recuperare un mutuo rifiutato per irregolarità edilizia.

FAQ

Ogni modifica interna va aggiornata in catasto? Sì, le variazioni che incidono su distribuzione, superficie o destinazione dei vani vanno aggiornate con DOCFA.

Quanto tempo serve per aggiornare la planimetria? In genere pochi giorni per la pratica DOCFA, una volta eseguito il rilievo. I tempi complessivi dipendono dalla situazione.

Basta la planimetria giusta per vendere serenamente? No: è necessaria ma non sufficiente. Va verificata anche la conformità urbanistica.

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Catasto e planimetrie

È una domanda che ricevo spessissimo: “la planimetria è a posto, allora possiamo andare dal notaio, giusto?”. La risposta, netta, è: no. La conformità catastale è necessaria, ma da sola non basta per un atto sereno.

Cosa garantisce (davvero) la conformità catastale

Ogni atto deve contenere la dichiarazione che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Senza questa conformità l’atto è nullo. Fin qui, quindi, la planimetria allineata è un requisito indispensabile. Il punto è che è solo metà del lavoro.

Il punto che sfugge: il doppio binario

Il catasto ha una finalità soprattutto fiscale: fotografa l’immobile per calcolarne la rendita. Non “autorizza” nulla. La legittimità delle opere sta su un altro binario, quello urbanistico-edilizio, fatto di licenze, permessi, SCIA e condoni. Puoi quindi avere una planimetria catastale perfetta e, sotto, un abuso edilizio mai sanato: il catasto allineato non lo rivela.

Perché al notaio (e alla banca) serve anche l’urbanistica

Per stipulare, l’atto deve riportare gli estremi dei titoli edilizi — le cosiddette menzioni urbanistiche (art. 46 DPR 380/2001). Se manca la legittimità urbanistica, l’atto può essere nullo e la banca, in fase di perizia, blocca il mutuo anche con la planimetria in ordine. La conformità catastale rassicura sul “come è disegnato”, non sul “se era permesso farlo”.

Cosa serve davvero per andare all’atto sereni

Due conformità, non una: quella catastale (planimetria e visura allineate allo stato di fatto) e quella urbanistica (lo stato legittimo ricostruito dai titoli). Dove rilevante, si aggiunge l’agibilità. Verificarle entrambe prima è esattamente ciò che fa il Metodo CheckVendita™; se emergono difformità, l’articolo su vendere casa con abusi edilizi spiega cosa si sana e cosa no. Se invece parti da zero, leggi cos’è la planimetria catastale.

FAQ

Se la planimetria è conforme, il notaio può comunque rifiutarsi di rogitare? Sì, se manca la legittimità urbanistica o gli estremi dei titoli da citare in atto.

La conformità catastale è obbligatoria in atto? Sì (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985): senza, l’atto è nullo. Ma non certifica la regolarità edilizia.

Come faccio a sapere se ho anche la conformità urbanistica? Ricostruendo lo stato legittimo dai titoli e confrontandolo con lo stato di fatto: è una verifica tecnica.

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Urbanistica ed edilizia

Un ufficio (A/10) o un deposito (C/2) usati come abitazione, una taverna diventata zona giorno, un sottotetto trasformato in camera: il cambio di destinazione d’uso è tra le irregolarità più frequenti — e più sottovalutate — che emergono prima di una vendita.

Cos’è, in concreto

La destinazione d’uso è la funzione che l’immobile può svolgere secondo i titoli e lo strumento urbanistico: residenziale, produttiva, direzionale/commerciale, e così via. Cambiarla — con o senza opere — è un intervento che spesso richiede un titolo edilizio, soprattutto quando si passa da una categoria funzionale a un’altra.

Quando serve il titolo (e quando cambiano gli standard)

Il mutamento “rilevante” — quello tra categorie funzionali diverse, ad esempio da ufficio ad abitazione — richiede in genere un titolo e può comportare dotazioni urbanistiche (standard) differenti e oneri. Il Decreto Salva Casa (L. 105/2024) ha ampliato i margini per alcuni cambi, ma non li ha resi automatici: dipende dallo strumento urbanistico e dalla zona.

Cosa rischi vendendo con la destinazione “sbagliata”

L’immobile risulta accatastato e autorizzato per un uso diverso da quello reale: la planimetria e gli atti non combaciano, l’agibilità può non coprire l’uso effettivo, il notaio può fermarsi e la banca negare il mutuo. In più, si vende “un’abitazione” che sulla carta abitazione non è.

Cosa fare prima di mettere in vendita

Verificare la destinazione risultante dai titoli e dal catasto, confrontarla con l’uso reale e con lo strumento urbanistico e — dove possibile — regolarizzare con la pratica corretta prima di trovare l’acquirente. È parte della verifica del Metodo CheckVendita™.

FAQ

Se uso come casa un locale accatastato C/2, è un problema? Spesso sì: l’uso reale non coincide con la categoria; va verificato e, dove possibile, regolarizzato.

Il Salva Casa ha reso liberi i cambi di destinazione? No: ha ampliato alcuni margini, ma dipende da zona e strumento urbanistico.

Serve sempre un’opera per cambiare destinazione? No: può avvenire anche senza opere, ma resta un mutamento che può richiedere un titolo.

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Urbanistica ed edilizia

Sono tra gli interventi più diffusi nelle case italiane: un balcone chiuso con vetrate per guadagnare una stanza, una veranda sul terrazzo, un soppalco per ricavare uno studio. Comodi — ma dal punto di vista edilizio quasi mai neutri.

Verande e balconi chiusi

Chiudere un balcone o una loggia con vetrate crea, di norma, nuova superficie e nuovo volume: è un intervento che richiede un titolo edilizio e che, se realizzato senza, costituisce una difformità. Non è quasi mai una semplice tolleranza. Spesso la veranda compare persino in planimetria catastale, il che genera l’equivoco di “essere a posto” — ma catasto e urbanistica sono due piani diversi.

Soppalchi

Un soppalco aggiunge superficie calpestabile e deve rispettare requisiti precisi (altezze minime sopra e sotto, rapporti aeroilluminanti). Realizzato senza titolo e non censito, è una difformità che il perito della banca rileva e che il notaio deve considerare.

Tolleranza, sanabile o abuso?

La discriminante è tecnica. Piccoli scostamenti dimensionali possono rientrare nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis DPR 380/2001, fasce 2–6%); alcune difformità formali hanno margini più ampi col Salva Casa. Ma un volume o una superficie in più creati senza titolo sono un’altra categoria: vanno valutati caso per caso per capire se sono sanabili e con quale pratica. Su questo, leggi anche quali abusi si sanano e quali no.

Cosa cambia per la vendita

Finché la difformità non è chiarita, rischi il blocco del rogito e del mutuo. Sistemarla prima — con la pratica corretta e l’aggiornamento catastale (DOCFA) dove serve — evita rinegoziazioni e trattative che saltano.

FAQ

La mia veranda è in planimetria: allora è regolare? Non necessariamente: la presenza in catasto non prova la legittimità urbanistica.

Un soppalco piccolo va sempre autorizzato? Dipende da dimensioni e requisiti: va verificato, raramente è irrilevante.

Posso sanare una veranda? A volte sì, a volte no: dipende da zona, vincoli e strumento urbanistico. Serve una verifica tecnica.

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Salva Casa

È la prima domanda che mi fanno da quando se ne parla: «con il Salva Casa posso finalmente sanare tutto?». La risposta è netta: no, il Salva Casa non è un condono.

Non è una sanatoria straordinaria: è una riforma permanente

Il “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) è una riforma strutturale e permanente del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Non apre una finestra temporanea per pagare un’oblazione e chiudere gli abusi, come facevano i condoni. Ridisegna in modo stabile il confine tra difformità rilevante e irregolarità tollerata, semplificando la regolarizzazione delle lievi difformità e delle piccole trasformazioni interne.

Cosa NON sana

Qui sta il punto più frainteso. Restano fuori dalla semplificazione: gli abusi in assenza di titolo con aumento di volume o superficie non conformi allo strumento urbanistico; gli interventi su immobili vincolati privi di compatibilità paesaggistica; le difformità non conformi né alla disciplina dell’epoca né a quella attuale; le opere in zona sismica prive dei titoli strutturali. In questi casi la strada resta l’accertamento ordinario, con esiti non scontati.

Cosa semplifica, invece

Agisce su sei leve: le tolleranze costruttive (art. 34-bis), lo stato legittimo desunto dall’ultimo titolo (art. 9-bis), l’accertamento di conformità attenuato (art. 36-bis, con SCIA in sanatoria senza demolizione), il cambio di destinazione d’uso (art. 23-ter), l’agibilità con deroghe igienico-sanitarie (art. 24) e l’edilizia libera per VEPA e pergole bioclimatiche (art. 6).

Perché la differenza conta

Un condono è straordinario, a termine e discrezionale; il Salva Casa è permanente e tecnico. Ma proprio perché non è una spugna che cancella tutto, serve la verifica caso per caso: capire se la tua difformità è tolleranza, è sanabile con SCIA o resta fuori. È il perimetro del Metodo CheckVendita™.

📥 Scarica la guida completa (12 esempi in Campania) →

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Salva Casa

Il Salva Casa non sana tutto, ma su alcune situazioni molto comuni cambia davvero le carte in tavola. Ecco, in pratica, cosa puoi ricondurre a regolarità e con quale strumento.

1. Tolleranze costruttive (art. 34-bis)

Le difformità dimensionali entro soglia non sono illecito e rientrano nello stato legittimo, senza alcuna pratica di sanatoria. Per gli interventi entro il 24 maggio 2024 la soglia dipende dalla superficie: dal 2% (unità ≥ 500 mq) fino al 6% (unità sotto i 60 mq). Bastano rilievo e attestazione tecnica.

2. Stato legittimo semplificato (art. 9-bis)

Lo stato legittimo si desume dall’ultimo titolo che ha disciplinato l’immobile (non più l’intera catena), integrato dai titoli successivi e dalle tolleranze. È il cardine documentale di ogni compravendita.

3. Accertamento di conformità attenuato (art. 36-bis)

Per parziali difformità e variazioni essenziali cade la rigida “doppia conformità”: basta la conformità alla disciplina edilizia dell’epoca e a quella urbanistica vigente al momento della domanda. Si regolarizza con SCIA in sanatoria e sanzione, senza demolizione.

4. Cambio di destinazione d’uso (art. 23-ter)

Sempre ammesso il mutamento entro la stessa categoria funzionale; tra categorie diverse dipende dalla disciplina urbanistica e dall’eventuale incremento di standard.

5. Agibilità con deroghe (art. 24)

Ammesse deroghe ai requisiti: altezza interna minima fino a 2,40 m e superfici ridotte (monolocale una persona fino a 20 mq, due persone fino a 28 mq). Leva decisiva per il recupero di locali esistenti.

6. Edilizia libera e sottotetti (artt. 6 e 2-bis)

Entrano in edilizia libera le VEPA (vetrate panoramiche amovibili) e le pergole bioclimatiche; il recupero dei sottotetti a fini abitativi è agevolato, nel rispetto della legge regionale.

Cosa resta fuori

Aumenti di volume/superficie non conformi, immobili vincolati senza ok paesaggistico, opere in zona sismica prive di titoli strutturali. Per questo ogni voce va verificata sul singolo immobile: la guida qui sotto lo mostra con 12 casi concreti in Campania.

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Salva Casa

Se stai per vendere, il Salva Casa può essere un alleato — ma solo se lo usi prima di trovare l’acquirente, non quando il notaio è già in stanza.

Lo stato legittimo è il cardine del rogito

Con l’art. 9-bis lo stato legittimo si ricostruisce dall’ultimo titolo più le tolleranze. Senza uno stato legittimo certo non c’è commerciabilità sicura: il notaio lo chiede e la banca lo verifica in perizia.

Il Salva Casa può sbloccare, ma va accertato

Molte micro-difformità (tramezzi spostati, superfici leggermente diverse, una loggia chiusa con VEPA) oggi rientrano nelle tolleranze o si sanano con una SCIA. Ma la differenza tra “tolleranza”, “sanabile” e “non sanabile” la fa la verifica tecnica, non l’ottimismo. Un caso tipico: la verifica dello stato legittimo per una compravendita, con licenza originaria e piccole tolleranze, che porta a un rogito senza contestazioni.

Cosa fare prima di mettere in vendita

Una due diligence preventiva confronta titoli e stato di fatto, classifica ogni difformità e ti dice cosa il Salva Casa sana e cosa no. Approfondisci se la sola conformità catastale basta per l’atto e cosa succede con gli abusi edilizi in vendita.

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Salva Casa

Il perito della banca confronta lo stato dei luoghi con i documenti: se trova una difformità, il mutuo dell’acquirente può saltare. Il Salva Casa, in molti casi, offre una via d’uscita.

Cosa cambia con la riforma

Molte micro-difformità che prima bloccavano la perizia oggi rientrano nello stato legittimo come tolleranze (art. 34-bis) oppure si sanano con SCIA grazie alla doppia conformità attenuata (art. 36-bis), senza demolizione. Ciò restituisce all’immobile la garanzia che la banca chiede.

Il percorso, in ordine

Si verifica lo stato legittimo, si classifica la difformità, si predispone — dove serve — la SCIA in sanatoria e l’aggiornamento catastale (DOCFA), poi si richiede una nuova perizia. Con i documenti allineati, la banca può riconsiderare il finanziamento. Se il no è già arrivato, leggi come recuperare un mutuo rifiutato per irregolarità.

Attenzione ai limiti

Se la difformità è un abuso sostanziale (volume non conforme, vincolo paesaggistico non rispettato), il Salva Casa non basta. Per questo la verifica preventiva è decisiva: ti dice prima se sei finanziabile o cosa sistemare.

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