Categoria: Salva Casa

Il perito della banca confronta lo stato dei luoghi con i documenti: se trova una difformità, il mutuo dell’acquirente può saltare. Il Salva Casa, in molti casi, offre una via d’uscita.

Cosa cambia con la riforma

Molte micro-difformità che prima bloccavano la perizia oggi rientrano nello stato legittimo come tolleranze (art. 34-bis) oppure si sanano con SCIA grazie alla doppia conformità attenuata (art. 36-bis), senza demolizione. Ciò restituisce all’immobile la garanzia che la banca chiede.

Il percorso, in ordine

Si verifica lo stato legittimo, si classifica la difformità, si predispone — dove serve — la SCIA in sanatoria e l’aggiornamento catastale (DOCFA), poi si richiede una nuova perizia. Con i documenti allineati, la banca può riconsiderare il finanziamento. Se il no è già arrivato, leggi come recuperare un mutuo rifiutato per irregolarità.

Attenzione ai limiti

Se la difformità è un abuso sostanziale (volume non conforme, vincolo paesaggistico non rispettato), il Salva Casa non basta. Per questo la verifica preventiva è decisiva: ti dice prima se sei finanziabile o cosa sistemare.

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Se stai per vendere, il Salva Casa può essere un alleato — ma solo se lo usi prima di trovare l’acquirente, non quando il notaio è già in stanza.

Lo stato legittimo è il cardine del rogito

Con l’art. 9-bis lo stato legittimo si ricostruisce dall’ultimo titolo più le tolleranze. Senza uno stato legittimo certo non c’è commerciabilità sicura: il notaio lo chiede e la banca lo verifica in perizia.

Il Salva Casa può sbloccare, ma va accertato

Molte micro-difformità (tramezzi spostati, superfici leggermente diverse, una loggia chiusa con VEPA) oggi rientrano nelle tolleranze o si sanano con una SCIA. Ma la differenza tra “tolleranza”, “sanabile” e “non sanabile” la fa la verifica tecnica, non l’ottimismo. Un caso tipico: la verifica dello stato legittimo per una compravendita, con licenza originaria e piccole tolleranze, che porta a un rogito senza contestazioni.

Cosa fare prima di mettere in vendita

Una due diligence preventiva confronta titoli e stato di fatto, classifica ogni difformità e ti dice cosa il Salva Casa sana e cosa no. Approfondisci se la sola conformità catastale basta per l’atto e cosa succede con gli abusi edilizi in vendita.

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Il Salva Casa non sana tutto, ma su alcune situazioni molto comuni cambia davvero le carte in tavola. Ecco, in pratica, cosa puoi ricondurre a regolarità e con quale strumento.

1. Tolleranze costruttive (art. 34-bis)

Le difformità dimensionali entro soglia non sono illecito e rientrano nello stato legittimo, senza alcuna pratica di sanatoria. Per gli interventi entro il 24 maggio 2024 la soglia dipende dalla superficie: dal 2% (unità ≥ 500 mq) fino al 6% (unità sotto i 60 mq). Bastano rilievo e attestazione tecnica.

2. Stato legittimo semplificato (art. 9-bis)

Lo stato legittimo si desume dall’ultimo titolo che ha disciplinato l’immobile (non più l’intera catena), integrato dai titoli successivi e dalle tolleranze. È il cardine documentale di ogni compravendita.

3. Accertamento di conformità attenuato (art. 36-bis)

Per parziali difformità e variazioni essenziali cade la rigida “doppia conformità”: basta la conformità alla disciplina edilizia dell’epoca e a quella urbanistica vigente al momento della domanda. Si regolarizza con SCIA in sanatoria e sanzione, senza demolizione.

4. Cambio di destinazione d’uso (art. 23-ter)

Sempre ammesso il mutamento entro la stessa categoria funzionale; tra categorie diverse dipende dalla disciplina urbanistica e dall’eventuale incremento di standard.

5. Agibilità con deroghe (art. 24)

Ammesse deroghe ai requisiti: altezza interna minima fino a 2,40 m e superfici ridotte (monolocale una persona fino a 20 mq, due persone fino a 28 mq). Leva decisiva per il recupero di locali esistenti.

6. Edilizia libera e sottotetti (artt. 6 e 2-bis)

Entrano in edilizia libera le VEPA (vetrate panoramiche amovibili) e le pergole bioclimatiche; il recupero dei sottotetti a fini abitativi è agevolato, nel rispetto della legge regionale.

Cosa resta fuori

Aumenti di volume/superficie non conformi, immobili vincolati senza ok paesaggistico, opere in zona sismica prive di titoli strutturali. Per questo ogni voce va verificata sul singolo immobile: la guida qui sotto lo mostra con 12 casi concreti in Campania.

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È la prima domanda che mi fanno da quando se ne parla: «con il Salva Casa posso finalmente sanare tutto?». La risposta è netta: no, il Salva Casa non è un condono.

Non è una sanatoria straordinaria: è una riforma permanente

Il “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) è una riforma strutturale e permanente del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Non apre una finestra temporanea per pagare un’oblazione e chiudere gli abusi, come facevano i condoni. Ridisegna in modo stabile il confine tra difformità rilevante e irregolarità tollerata, semplificando la regolarizzazione delle lievi difformità e delle piccole trasformazioni interne.

Cosa NON sana

Qui sta il punto più frainteso. Restano fuori dalla semplificazione: gli abusi in assenza di titolo con aumento di volume o superficie non conformi allo strumento urbanistico; gli interventi su immobili vincolati privi di compatibilità paesaggistica; le difformità non conformi né alla disciplina dell’epoca né a quella attuale; le opere in zona sismica prive dei titoli strutturali. In questi casi la strada resta l’accertamento ordinario, con esiti non scontati.

Cosa semplifica, invece

Agisce su sei leve: le tolleranze costruttive (art. 34-bis), lo stato legittimo desunto dall’ultimo titolo (art. 9-bis), l’accertamento di conformità attenuato (art. 36-bis, con SCIA in sanatoria senza demolizione), il cambio di destinazione d’uso (art. 23-ter), l’agibilità con deroghe igienico-sanitarie (art. 24) e l’edilizia libera per VEPA e pergole bioclimatiche (art. 6).

Perché la differenza conta

Un condono è straordinario, a termine e discrezionale; il Salva Casa è permanente e tecnico. Ma proprio perché non è una spugna che cancella tutto, serve la verifica caso per caso: capire se la tua difformità è tolleranza, è sanabile con SCIA o resta fuori. È il perimetro del Metodo CheckVendita™.

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